Bulldoc » Inquilino » Conoce las principales cláusulas abusivas y nulas del contrato de alquiler

¿Pensando en alquilar? Tanto si eres inquilino como si eres propietario te interesa conocer las principales cláusulas abusivas del contrato de alquiler. Hemos recopilado una serie de cláusulas que se suelen detectar en los contratos de alquiler pero que son nulas o abusivas ante la Ley: pedir varios meses del alquiler por adelantado, obligar al inquilino a quedarse en el inmueble durante un mínimo de un año u obligarlo a pagar gastos que no le corresponden son solo algunas de ellas.

Antes de empezar, es importante que sepamos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que regula los alquileres, y prevalece sobre cualquier contrato. Gracias a la LAU podemos interpretar cuándo una cláusula es abusiva y cuando es nula. Vamos a diferenciar ambos tipos para que lo tengas más claro.

¿Qué es una cláusula nula en un contrato de alquiler?

Una cláusula nula sería aquella que contradiga a la legislación vigente. En este caso, ya que hablamos de alquileres, esa legislación sería la LAU. Así lo dispone esta normativa en su artículo 6:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

LAU, artículo 6.

¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato de alquiler?

Las cláusulas abusivas, por su parte, son aquellas que están al límite de lo legal. Se entiende que con una legislación más garantista no serían legales, ya que el arrendador se las impone al arrendatario. Esta imposición se debe, además, a una posición privilegiada, ya que el arrendador posee algo (una vivienda) que el inquilino necesita para garantizar su bienestar (e incluso sus derechos humanos, pues no olvidemos que la vivienda es uno).

Las cláusulas abusivas, aunque entran en ese terreno gris, se pueden pleitear ante los tribunales.

¿Cuándo es nulo un contrato de alquiler?

Recuerda que las cláusulas nulas no son legales e, incluso, pueden suponer tener que abonar una indemnización económica al inquilino.

Duración del contrato

La última reforma de la LAU (6 de marzo de 2019) estipula que la duración de un contrato de alquiler es de un mínimo de 5 años en caso de que el arrendador sea persona física y de 7 en caso de que el arrendador sea persona jurídica. En los contratos anteriores a la última reforma, esta duración es de mínimo tres años. Por lo tanto, si en el contrato se estipula una duración menor, la cláusula es nula.

Además, hay que tener en cuenta que tras transcurrir esos 5 ó 7 años de duración del contrato, aún habrá otros tres años de prórroga voluntaria si el arrendador no avisa con antelación de que desea recuperar el piso o renovar el contrato.

Desistimiento del contrato

La LAU en su artículo 11 estipula que el arrendatario podrá desistir el contrato 6 meses después de la firma del mismo si avisa con 30 días de antelación (no confundir 30 días con «de día 1 del mes a día 1 del siguiente mes). El arrendador puede dejar claro en el contrato que, llegado el caso, el arrendatario estaría obligado a pagar una indemnización, como permite la LAU (en el siguiente punto hablaremos de esto).

Sin embargo, la LAU NO permite que en el contrato exista una cláusula que impida al inquilino desistir el contrato hasta que haya transcurrido un cierto período de tiempo. Por lo tanto, si el contrato incluye un párrafo en el que pone que el inquilino no podrá desistir hasta que haya transcurrido un mínimo de un año, esta cláusula será nula.

Indemnización al propietario por desistimiento del contrato

Como se ha indicado, la LAU permite que en el contrato se estipule una cláusula de indemnización al arrendador en caso de que el inquilino desista el contrato antes del primer año. Esta indemnización es de una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir, o bien corresponde a la parte proporcional de la anualidad vigente. NUNCA se puede pedir más de esto, ya que sería nulo.

Por otro lado, si en el contrato no se estipula ningún párrafo referente a una indemnización en caso de desistimiento, el inquilino no tendrá que pagarla.

Indemnización al propietario por impago del alquiler

El propietario está en todo su derecho de iniciar los trámites para echar al inquilino desde el primer impago. Sin embargo, hay caseros que exigen una indemnización de un cierto porcentaje sobre la renta del alquiler en caso de morosidad. Esta cláusula es totalmente nula, ya que no se puede castigar por lo mismo dos veces.

Actualización de la renta del alquiler

Si ambas partes pactan una actualización de la renta del alquiler en referencia a un índice como el IPC, es totalmente legal que la renta varíe anualmente para ajustarse al acuerdo. Sin embargo, si esto no se especifica en el contrato la renta no podrá variar durante los primeros cinco o siete años de alquiler.

Incremento de la renta del alquiler por obras o mejoras realizadas en la vivienda

En relación al apartado anterior, tampoco será legal que el arrendador pueda pedir un incremento en la renta tras realizar obras de mejora en la vivienda, por lo menos durante los primeros cinco o siete años.

Que el arrendatario corra con los gastos de la inmobiliaria si el arrendador es es persona jurídica

Los gastos de formalización de contrato e inmobiliaria pueden correr a cargo del inquilino SOLO cuando el arrendador es persona física. Si es persona jurídica, no está permitido por la LAU.

Libre entrada del propietario en la vivienda

No pueden existir cláusulas que estipulen que el arrendador pueda entrar en la vivienda si se realiza alguna obra o para corroborar que se encuentre en las debidas condiciones. La vivienda es para uso y disfrute, en exclusiva, del arrendatario durante el tiempo que esta permanezca alquilada. El casero solo podrá entrar en la casa con permiso del inquilino.

Pedir más de una mensualidad de la renta por adelantado

Esto es zona pantanosa pues, aunque no se permite pedir más de una mensualidad de la renta por adelantado, sí que se puede pedir más de un mes de fianza como garantía adicional.

Esta cláusula nula lo que evitaría es que se crearan situaciones en las que se pide más de un mes por adelantado. Por ejemplo, sería legal pedir:

  • 1 mes de fianza
  • 1 o 2 meses de garantía adicional
  • 1 mes por adelantado

Pero sería ilegal pedir:

  • 1 mes de fianza
  • 1 o 2 meses de garantía adicional
  • 2 meses por adelantado

Obligar al inquilino a hacer reparaciones en la vivienda

El propietario está obligado a cubrir gastos de reparaciones en la vivienda, mientras que el inquilino tendrá que hacerse cargo de los desperfectos que él ocasione y de pequeñas reparaciones. Lo que no se puede hacer es incluir una cláusula en la que se negocie que sea el inquilino el que se ocupe de hacer reparaciones como la caldera o las humedades.

Posibilidad de recuperar la vivienda antes de finalizar el contrato

Se considera nula toda cláusula que permita al propietario recuperar la vivienda antes de finalizar el contrato. La LAU estipula que el propietario solo podrá recuperar el inmueble si justifica que es para uso propio o familiar, avisa con antelación y ya ha transcurrido el primer año de contrato de alquiler.

Incremento de la renta del alquiler por obras o mejoras realizadas en la vivienda

Por último, aunque el propietario realice obras de mejora en la vivienda, no podrá incrementar la renta del inquilino antes de que hayan transcurrido los 5 o 7 años de contrato.

Principales cláusulas abusivas del contrato de alquiler

Ahora vamos a ver cláusulas que se pueden ver en los contratos de alquiler y que son «legales», pero podrían abusivas:

Cláusulas abusivas del alquiler
Fuente: Acerina Almeida Abogada

En cuanto a la fianza, avales y garantías adicionales

Como ya se ha indicado, está permitido pedir una fianza superior a un mes (aunque no se considera fianza, sino garantía adicional). Solo la fianza se debe depositar en el organismo competente que la Comunidad Autónoma donde se localice el inmueble objeto de arrendamiento, mientras que las otras mensualidades las puede guardar el arrendador. Aún así, se podría considerar que esto es una cláusula abusiva ya que no está permitido pedir más de un mes de alquiler por adelantado, y esto es una manera «legal» de saltárselo.

Pedir un extracto de los últimos movimientos bancarios del inquilino

La LAU permite a los arrendadores exigir todo tipo de documentos al posible arrendatario para asegurarse de que son el inquilino perfecto, pero esto podría considerarse abusivo en determinadas ocasiones. Está claro que, en estos casos, si no se ofrecen los últimos movimientos bancarios, el arrendador podría negarse a alquilarle el piso al posible inquilino y buscar a otro. Por lo tanto, aunque el arrendatario acceda a dar estos datos personales, lo hace partiendo de una posición de inferioridad.

Exigirle al inquilino que se encargue de pagar el IBI y la comunidad

Es legal estipular en el contrato el pago del IBI y la comunidad, pero esto es abusivo, ya que son dos gastos que debería pagar el arrendador. De nuevo, se parte de la base de que, si el inquilino se niega a firmar el contrato con esta cláusula, el arrendador puede buscar a otro.

Exigirle al inquilino que pague el seguro de alquiler o un seguro de mantenimiento

El seguro de alquiler y del hogar son seguros que debería contratar cualquier propietario precavido. Sin embargo, son gastos que corren de su parte, y es abusivo exigirle al inquilino que los pague.

Echar al inquilino temporalmente del piso por obras

Por último, es posible realizar obras en el hogar alquilado aunque ello signifique que el inquilino se tenga que ir porque el inmueble queda inhabitable.