El contrato de arras es un modelo de contrato muy utilizado en el alquiler o compra de un piso

Después de un tiempo buscando un piso para alquilar o comprar, con la preocupación siempre en mente del no pasarte del presupuesto, has encontrado la casa de tus sueños. Si no quieres dejar escapar la oportunidad de convertir ese hallazgo en tu hogar, utilizar el ‘comodín’ del contrato de arras es siempre una buena opción. Te servirá para ganar tiempo, dar un anticipo y ultimar los detalles del contrato de alquiler o compra, así como para formalizar el negocio y tener un documento de obligado cumplimiento entre ambas partes.

¿Qué es el contrato de arras? Mucho más que un anticipo

El contrato de arras en inmuebles es un compromiso previo a la compraventa o alquiler de un inmueble, voluntario y de carácter privado. En este contrato, comprador/arrendatario y vendedor/arrendador se comprometen a efectuar la compraventa o alquiler futuro del piso, y el comprador/arrendatario entrega una cantidad de dinero a cuenta del importe total. 

Como veremos a continuación, existen varios tipos o modelos de contratos de arras en Derecho Inmobiliario. 

¿Por qué es importante hacerlo?

Porque es una transcripción de lo que luego será el contenido del contrato de alquiler o de la escritura pública de compraventa. A partir del momento en que ambas partes lo firman, ya quedan establecidas las condiciones por las que se comprometen a comprar/vender/alquilar el piso. Y no solo eso: también se acuerdan las posibles consecuencias y/o penalizaciones en caso de que el acuerdo finalmente no prospere, ya sea por causa de una u otra parte.

Se establece un compromiso previo, una garantía de operación, que implica que:

  • Como futuro arrendatario o comprador, te reservas el derecho sobre la compra del piso aportando un dinero a cuenta. No podrá venir otra persona interesada y ‘quitártelo’
  • El vendedor tiene el compromiso de entregarte el piso en las condiciones que hayáis pactado en el contrato de arras. Se asegura que la otra parte no se decante por otro piso, haciéndole perder oportunidades de negocio.

¿Qué información mínima debe incluir un contrato de arras?

Como el contrato de arras suele ser el primero de los contratos que se firman de cara a una futura operación de alquiler o compraventa, conviene incluir toda la información necesaria para sentar las bases de la futura transacción:

  • Datos personales del arrendatario/comprador y del arrendador/vendedor
  • Descripción e identificación del inmueble: dirección, superficie, características
  • El precio final del alquiler o de la compraventa, así como la forma de pago
  • La cantidad de dinero que se da como anticipo o señal, que se descontará del precio final al formalizar el contrato de alquiler o de compraventa. Lo más habitual es que en el contrato de arras se dé como señal entre un 5 % y 15 % del precio total, aunque este importe no está regulado y lo fijaréis según el interés por hacer el negocio y el tiempo que vaya a transcurrir desde la firma del contrato de arras hasta la firma del contrato final de alquiler o compraventa
    • Lo que sí está regulado es cómo tiene que entregarse el dinero. Lo que se pague en el contrato de arras tiene que ser nominativo, identificando claramente a ambas partes y el concepto del pago.
  • El tiempo máximo para cerrar de forma definitiva el contrato de alquiler o el contrato de compraventa -en este segundo caso, con el compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública. Suele fijarse entre 20 y 60 días después de la firma del contrato de arras
  • Cómo se repartirán los posibles gastos del alquiler o compraventa
  • Las firmas de ambas partes.

Tipos de contratos de arras

Tendrás que escoger entre los modelos de contrato de arras según la voluntad tuya y de la otra parte. Cada tipo de modelo de contrato de arras tiene repercusiones jurídicas y económicas diferentes. Así que cuando lo gestionéis es esencial indicar correctamente en el documento qué tipo de contrato de arras de vivienda estáis firmando, lo que determinará qué tipo de reclamaciones se podrán hacer en el futuro en caso de incumplimiento por una de las partes.

En cuanto tengas tu contrato de arras por el inmueble firmado, ya sea de alquiler o compraventa, protégelo con Bulldoc. 

Conoce las características básicas de contrato de arras, los modelos y el tratamiento legal que reciben las cantidades a cuenta en cada uno de ellos. ¿Qué consecuencias jurídicas tiene el romper cada modelo de contrato de arras?

Modelo de contrato de arras confirmatoriasModelo de contrato de arras penitencialesModelo de contrato de arras penales
Confirman el contrato, lo que supone que cualquiera de las dos partes puede obligarse de manera recíproca al cumplimiento del contrato de arras.Cuando no se hace mención expresa en el contrato de arras del modelo, se entiende que se ha firmado un contrato de arras confirmatorias. Ante un tribunal, si no hay una intención clara en el contrato de arras, se entenderá que es un contrato de arras de este tipo.También se conocen como arras de desestimiento, porque cualquiera de las partes puede desistir lícita y libremente el contrato, con las siguientes consecuencias:Si el vendedor/arrendador se echa para atrás, el comprador/arrendatario recupera el dinero que ha dado como señal por duplicadoSi es el comprador/arrendatario el que resuelve el contrato de arras, pierde la señal que haya dado.Es el modelo de contrato de arras más habitual y no se establece como una entrega a cuenta, sino como una garantía indemnizatoria.Es el modelo de contrato de arras más rígido. La parte que incumpla el contrato será penalizada con una pérdida económica, a modo de indemnización por daños y perjuicios. Si el vendedor/arrendador se echa para atrás, el comprador/arrendatario recupera el dinero que ha dado como señal por duplicado. Si es el comprador/arrendatario el que resuelve el contrato de arras, pierde la señal que haya dado. Además, la parte perjudicada puede desistir de la operación y conformarse con la indemnización, o reclamar que se complete la operación, quedándose además con la indemnización establecida.

Al firmar el contrato de arras, en cualquiera de sus tres modelos, estás evitando conflictos que acaben en un procedimiento judicial. Sirven como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones: por eso es importante cuando lo redactes expresar qué modelo de contrato de arras habéis escogido y las consecuencias o efectos derivados del incumplimiento por cada parte.

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