Detecta a tiempo los vicios ocultos en la compraventa de una vivienda 

Revisar el estado de un inmueble antes de adquirirlo es algo que hace cualquier potencial comprador de un piso o casa. Pero los desperfectos y los vicios ocultos en la vivienda no siempre son visibles. Por ejemplo, puede haber filtraciones de agua en un ático, de las que no serás consciente hasta que llueva. Para casos como este, la ley te ampara a la hora de reclamar daños y vicios ocultos en la compraventa de una vivienda.

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?

Son aquellos desperfectos que no ves a simple vista al comprar el piso, pero estaban ahí antes de la compra. Suelen ser defectos de construcción o diseño, y solo los descubres o eres consciente de ellos un tiempo después de la compra, cuando ya estás viviendo en el piso, porque surgen a largo plazo. ¿Puedes entonces reclamar una compensación? Veamos primero en qué casos se considera un vicio oculto:

  • El desperfecto tiene que existir en el momento de la compraventa, aunque salga a la luz posteriormente. Pero en una visita tiene que estar verdaderamente oculto, no se puede detectar a simple vista
  • Tiene que tratarse de un desperfecto grave. La gravedad se mide teniendo en cuenta si impide la habitabilidad o si hace disminuir tanto el valor del inmueble que te habrías replanteado la compra o el precio a pagar.

Vicios ocultos más comunes en una vivienda

La lista de vicios ocultos es larga y variada. Podemos englobar muchos de ellos en los relacionados con el agua, los problemas de cimentación, el mal funcionamiento del sistema eléctrico, acabados defectuosos, o mal comportamiento térmico y acústico.

Viviendas de nueva construcción

  • Estructurales: vigas, muros de carga, etc.
  • Acabados: pintura, suelo, etc.
  • Instalaciones: funcionamiento en los sistema eléctricos, etc.

Viviendas de segunda mano

  • Humedades
  • Filtraciones
  • Grietas
  • Vigas con aluminosis
  • Aislamiento térmico.

¿Cómo podrías detectarlos?

  • Ir acompañado de un perito a una visita a la vivienda antes de la firma
  • Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)
  • Preguntar a los vecinos
  • Solicitar al propietario que firme un contrato o garantía por vicios ocultos.

Cómo reclamar los vicios ocultos en una vivienda

El artículo 1484 del Código Civil establece que es el vendedor el que tiene que hacerse cargo de los vicios ocultos de la vivienda. Como comprador afectado te toca hacer una reclamación. 

  1. El primer paso es recabar toda la información técnica posible para acreditar los desperfectos, detectar si son defecto de construcción o de uso inadecuado, y poder comunicárselos al propietario o al constructor por escrito y en tono cordial. 
  2. El segundo paso es enviar un burofax al vendedor para que quede constancia de que le has comunicado los vicios ocultos y los daños que ocasionan. Indica la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos. Si el vendedor asume su responsabilidad, podrás solucionar el problema de forma rápida y más económica
  3. Si no responde a esa comunicación o no soluciona los desperfectos, puedes optar por la mediación. La mediación la debes hacer a través de Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia
  4. Si este proceso tampoco funciona, tendrás que iniciar un proceso judicial. Tienes que llegar al juicio con todas las pruebas que acrediten que el vicio oculto estaba antes de que compraras el inmueble y los daños que te ocasiona, para que el vendedor se responsabilice de los mismos.

Plazos para reclamar

Los plazos para realizar la reclamación son diferentes en función del tipo de vivienda:

  • Si es de segunda mano o tiene más de diez años de antigüedad, tienes seis meses desde la entrega de la vivienda. Puedes reclamar por efectos de la aluminosis, las tuberías en mal estado o problemas debidos a obras externas 
  • Si es de nueva construcción, puedes reclamar a cualquiera de las partes del proceso de edificación. El plazo varía en función del defecto:
    • Defectos estructurales: 10 años desde la entrega de la vivienda
    • Defectos de habitabilidad: en los primeros tres años
    • Defectos de acabado: en el primer año.

Vías para reclamar

  1. Acción redhibitoria: desistir del contrato y pedir al vendedor que te devuelva el importe que pagaste porque el vicio oculto hace imposible habitar la vivienda. Puedes incluso solicitar el reembolso de los gastos de comprar la casa. Si puedes demostrar, además, que el vendedor actuó de mala fe, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por daños y perjuicios
  2. Acción quanti minoris: el vicio oculto es significativo pero no impide la habitabilidad. Puedes pedir al vendedor una rebaja en el precio que pagaste, como compensación por lo que te costará arreglar los desperfectos.

Si estás buscando un nuevo hogar, inspecciónalo exhaustivamente, haz todas las comprobaciones y exige garantías. Si, pese a todo, aparecen vicios ocultos en la vivienda, la ley y Bulldoc protegen tus derechos y podrás reclamar al vendedor.